“安家”之前先家安这些法律知识助你妥处家庭

  家庭房产,不仅是家庭成员共同生活的住所,更承载着夫妻、父母子女、兄弟姐妹等亲属之间的亲情记忆与感情寄托。但在动辄百万、千万的房产价值面前,亲情不一定可以承受诱人利益的考验。有时骨肉至亲甚至会反目成仇、对簿公堂,变成老死不相往来的陌生人。

  林先生和钱女士是夫妻关系,小林是二人之子。2017年,林先生、钱女士与小林签订了一份《赠与合同书》,约定将夫妻名下位于西城区右内西街的一处房产赠与小林,但房屋由二人居住至百年之后。2019年,小林要求父母去房管部门协助办理过户手续,父亲林先生表示现在生活困难,不同意把房屋过户给小林了,但母亲钱女士则表示仍同意将房屋过户给小林。因父母存在意见分歧,小林将父母林先生和钱女士起诉到法院,要求他们共同履行赠与合同义务。

  据介绍,《婚姻法》第十七条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。《物权法》第九十五条规定,共同共有人对共有的不动产共同享有所有权;第九十七条规定,处分共同共有的不动产,应当经全体共同共有人同意。“具体到该案中,房屋属于林先生与钱女士的共同财产,双方对房屋有平等的处理权,双方签订《赠与合同书》将房屋赠与小林,这是合法有效的,但是在办理房屋过户登记之前,二人均有权要求撤销赠与。”郭云燕庭长介绍到,当父亲林先生作出撤销赠与的意思表示后,即便目前钱女士仍同意将房屋过户给小李,但因两位共同共有人无法达成赠与的一致意见,赠与合同无法继续履行,所以,法院在审理后驳回了小林的诉讼请求。

  李先生和王女士是夫妻关系,二人生育了一儿一女。2014年,李先生因病去世,对登记在王女士名下位于西城区南礼士路的一处房屋,儿女未要求析产继承。2015年,王女士与儿子签订了房屋买卖合同并将房屋过户到儿子名下,合同约定的房产交易价格仅为10万元,且并未实际支付。2016年,王女士因病去世。2017年,女儿在要求继承上述房屋的过程中发现房屋已登记至哥哥名下,遂将哥哥起诉到法院,要求确认母亲与哥哥签订的房屋买卖合同无效。

  对此案例,法官解释到:房屋虽然登记在王女士个人名下,但因为是李先生与王女士婚姻存续期间取得,所以依据《婚姻法》第十七条应当属于夫妻共同财产。同时根据《继承法》第二十六条规定,在李先生去世后,房屋析产之前,该房屋应当属于王女士和儿女共同共有。故王女士在丈夫李先生去世后,将房屋出售给儿子的行为构成无权处分。虽然王女士与儿子签订了房屋买卖合同,但约定的房屋交易价格显然并非市场交易价格,且未实际支付购房款,因此双方实际上并无买卖房屋的意思,结合案件情况应当认定双方名为买卖实为赠与关系。该处分行为未得到女儿的追认,王女士与儿子之间的赠与是无效的,同时,基于王女士和儿子的身份关系,二人在明知该房屋未经析产继承尚有女儿份额的情况下,仍私自处分房屋,构成了法律意义上的恶意串通,损害了女儿的利益,因此法院经审理后确认了双方签订的房屋买卖合同无效。

  张先生和李女士是夫妻关系,小张是二人之女。2015年,李女士因病去世,对登记在张先生名下的父母共有房屋,小张未要求进行析产继承。2017年,张先生私自将房屋以445万元的市场价格出售给了韩先生,韩先生支付了购房款并办理了过户登记。2018年,小张得知此情况后,将父亲张先生和购房人韩先生起诉到法院,要求确认二人签订的房屋买卖合同无效。

  “根据我们前面提到的《婚姻法》和《继承法》的相关规定,在李女士去世后,房屋应当属于张先生和小张共同共有,但小张在这个案件中遭遇了‘善意第三人’。”郭云燕庭长介绍到,由于房屋只登记在张先生一人名下,购房人韩先生基于对不动产登记公示的信赖,与张先生签订了房屋买卖合同。此时,张先生私自出售房屋的行为构成了《合同法》第五十一条规定的无权处分。因买卖合同是双务有偿合同,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持,也就是说无权处分并不构成买卖合同无效的理由。另一方面,购房人韩先生支付了合理价款并办理了过户登记,韩先生对房屋构成“善意取得”,因此法院对小张要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求未予支持。

  “需要通过法律途径解决的家庭房产纠纷,往往存在着家庭协议内容模糊、权利义务关系不够清晰,房产证登记的所有权人与实际所有权人不一致、所有权人数量较多且需追加继承人等特点难点。”据王元田副院长介绍,为妥善处理上述情况,北京西城法院从家庭房产协议的特点出发,合理解释当事人隐含在协议内容之外的真实意思,以平衡各方在经济上的利益诉求。在证据采信方面,全面综合考量相关证据作出事实认定,避免机械使用某一证据认定事实。在房产权利主体方面,严格审查诉讼参加人,对继承人排查疏漏。在化解家庭矛盾方面,通过引入外部调解组织力量促成家庭和解,加强判决说理并引入判后答疑纠正违背家庭伦理道德的行为。

  法官建议:一是家庭成员在签订房产赠与合同后,应当及时办理过户登记;暂时不具备过户登记条件的,应当先行办理公证手续。二是在办理继承时,家庭成员最好通过家庭会议妥善处分房产,避免产生家庭矛盾。三是如果家庭成员间已经因房产处分产生纠葛,可以及时向法院申请保全房产,以避免因他人善意取得导致房产无法追回;如果确已无法追回,可以向无处分权人,也就是原房产登记的所有权人请求赔偿损失。“房子承载着家庭的幸福,但亲情才是家庭幸福的源泉。”

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