疯狂楼市!央行出手:彻查深圳银行年内房抵经

  4月20日,中国人民银行深圳中心支行货币信贷处发布《关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况的紧急自查通知》(以下简称“《通知》”),其中要求各银行针对今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)情况立即开展自查,主要有以下几点:

  一、截至2020年3月末房抵经营贷余额,2019年3月末余额,2019年12月末余额情况。

  二、贷前准入情况。对借款人名下经营实体的真实性调查情况,借款人持有被抵押房产时间情况,企业成立时间情况。

  三、贷款管理情况。重点梳理借款人(含企业或个人)自疫情发生(1月25日)以来新购房产(含住宅和商务公寓等)并以新购房产作抵押的贷款情况,以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况。

  可以注意到,该通知对自查要求很紧急,银行报送自查报告的截止时间为当天下午2﹕30。

  通过个人消费贷、经营贷和房抵贷,资金流入股市、楼市情况一直都存在。有业内人士透露,近期深圳房价大涨的主要原因是,企业主全款买了房之后,可以用来做抵押低息贷款。而这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关。

  据多位房地产销售、中介透露,这一波楼市主力军以改善需求和投资客为主,他们出手迅速,对房价承受能力较强,不单纯出于投资目的,更多是将楼市作为资金避险的港湾。

  有记者从一位中介了解了情况,中介称,现在引起疫情蔓延,全球都在放水救经济,而投资者害怕资产贬值,选择在深圳购房保值。

  不过,有业内人士认为,严监管之下,接下来银行房抵经营贷这一业务将会收紧。

  近日,深圳招商太子湾湾玺推售的最后54套公寓,单套总价2900万元起,共计54套,有报道称,开盘半天,全部售罄,吸金约23亿元。

  该公寓的销售热仅是目前深圳楼市的一个缩影。深圳市住建局数据显示,3月全市二手房网签8462套,二手住宅8008套,较2月份大幅回升。

  国家统计局发布的2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,3月份,70个大中城市一、二手房价涨幅重新扩大。其中,深圳以1.6%的环比涨幅领跑。

  对过热的楼市,深圳也相继发布了“降温”通知。4月3日发布《关于坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的通知》,点名新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等楼盘,并采取暂停涉案楼盘全部房源网签权限等措施;4月9日南山区住建局发布“严禁恶意炒作哄抬房价”的通知。

  4月18日,深圳住建局发布称,近期部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨,主要是前期积累的需求集中释放造成的,个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期;针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象,联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动。

  根据国家统计局发布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计显示,3月份,初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%,但涨幅比1月份回落0.2个百分点。北京持平,上海和深圳分别上涨0.1%和0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点,与1月份相同。北京、上海和深圳分别上涨0.2%、0.3%和1.6%。广州新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格分别环比下降0.5%和0.2%。

  严跃进表示,从实际情况看,今年3月份楼市表现好于预期。而同比涨幅方面则出现了收窄,这和近期环比涨幅数据总体偏小有关。3月份,各地房地产陆续进入到复工和开工的阶段。同时各地商业银行贷款政策比较宽松,这客观上会带动此类城市成交量好于预期。而一线城市虽然在统计方面没有出现上涨,但此类城市购房需求强劲,改善型需求释放也容易带动房价反弹。

  现在的深圳房地产和楼市绝不是一个简单的面,而是错综复杂的多面。因此,绝不能以单面性政策去应对。比如,当下有比较强烈的投机动向,政策面就出台政策把楼市打压下去,这显然是不行的。问题很简单,楼市背后还有更加严峻的整体经济的失血和下滑困局,这是深圳四十年来最严峻的形势,政府非常明白。因此,这时候,对房地产和楼市还不能采取全盘打压,甚至要继续从供给侧,从土地和房产供应上加大力度扶持,同时,从需求侧的刚需需求上也给予必要的支持,从而有效推进成交量的活跃和量增。总之,价稳和量增,这两件事一个都不能少,需要政府以高超的执政策略来灵活、积极应对。

  4月20日,中国人民银行深圳某支货币信贷处发布《关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况的紧急自查通知》。此次政策显然对近期违规资金进入房地产进行了查处,体现了规范贷款业务、防范资金风险的导向。类似政策对于其他城市也有较为积极的影响。

  1.查贷款:此次政策明确,要查找3月末银行房抵经营贷余额,尤其是要对比去年同期和去年年末的数据。类似自查的规定,其实也说明近期金融部门在摸底,这或也是为了防范具体银行网点和银行系统的风险。通过此类自查,不排除后续对于此类房抵经营贷业务将出台新的管控政策。

  2.查企业:此次政策明确,要自查贷前准入情况,尤其是包括名下经营实体的真实性的情况和企业成立时间情况等。类似查处也是要求近期的经营贷的投向是符合国家大政方针的。要防范各类“明经营实炒房”的现象出现。通过此类查处,也有助于规范贷款,有助于保障更多资金进入到实体经营中来。

  3.查房产:此次政策明确对于房产的查处,尤其是包括借款人持有被抵押房产的时间情况、借款人新购房产的情况、新购房产作抵押的贷款情况等、借款人贷后新增房产的监测情况等。

  2019年11月份深圳豪宅税政策的出台、部分房东形成二手房价格联盟等因素,客观上都会影响市场的预期,导致深圳二手房成交价12月已经开始上涨。查处涉及各类贷前贷后,本质上就是为了防范各类违规贷款的小动作,有助于信贷工作人员查处各类违规贷款动机和行为。尤其是后续新增房产的查处,显然是有很强的管控效应的。近期深圳正在积极探索二手房指导价制度的建设,预计后续一线其他三个城市也可能会有类似的制度探索。

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